)
最近よく目👀にする「居抜きオフィス」ですが、
お客様からのお問合せも増えてきています。
本日は、そんなお客様とのやり取りを記事にさせていただきます。
Q 居抜き物件とは、どんな物件ですか？
A 貸室の会議室などの造作、場合によってはデスクやキャビネットなどの什器も
前テナントから無償で継承できる物件です。
店舗物件でよく見かけるのですが、最近はオフィスでも取扱いが増えています。
Q 店舗の居抜きとオフィスの居抜きの違いは？
A 店舗の場合、厨房機器などの造作譲渡費用が掛かる場合がありますが、
オフィスの場合は、そのような費用が掛かることはほとんどありません。
契約上、退去時に原状回復の義務がありますが、
もし原状回復前にそのままの状態で使いたい借主がいれば、
原状回復の費用の節約となるため、まさにWINWINなのです。
Q 居抜き物件はお得な場合が多いんですね。メリットとしてはどんなことがありますか？
A まずは、初期費用の削減が挙げられます。
内装費がかからないので、初期費用の大幅削減が可能になります。
前テナントが1000万円以上かけた内装がそのまま使える例などもあり、
大変お得になります。
2点目としては、契約後、すぐに入居ができることです。
一般的には、契約後（賃料の支払い開始）に鍵をもらい、内装工事に取り掛かります。
実際に入居できるのは、内装工事が終わってからになり、
早くても2週間後、造作によっては1ヶ月後くらいの目安となります。
Q デメリットはあるんですか？
A オーナーは、まず「居抜き」で入居希望者を募集しますが、見つからない場合は、
現テナントに退去前に費用負担をして原状回復をしてもらうというのが一般的です。
そのため、現テナントの契約期間が例えば12月までだとすると、
解約予告が半年前に行われたとして、
7月から11月までの間に居抜きでOKのテナントが現れなければ
現在の造作を壊して元の標準的なオフィス仕様に戻すということになるのです。
借り手がみつかったら、居抜きで契約する旨の合意書を交わしたり、
什器などをどこまで残置するかの確認を行います。
タイミングによっては、契約までのスケジュールがかなりタイトになります。
また、居抜きで入居しても退去時は標準的なオフィス仕様にするという契約が大半なので、
運よく「居抜きオフィス」で借りてくれる次のテナントが出てくればいいのですが・・・
造りこみが凝っていればいるほど、退去時の工事費がかさむ結果となります。
Q オーナーは一般的なオフィス仕様の方が市場価値が高いと思っているんでしょうか？
A 現状では、一般的なオフィス仕様の方が借り手が多く、
契約などもシンプルに行えると考えるオーナーが大半です。
Q では、「居抜きオフィス」が増えている理由は？
A コロナ禍でリモートワークなどが増え、オフィスを縮小することになり、
会議室を透明な壁にするなど、おしゃれに造りこんだのに、
それを手放し、コンパクトなオフィスに移転する会社が増えたことも要因の一つです。
更に、物流の停止や資材の高騰により、
工事の費用や工期が2割から3割増しになっているため、
オーナーはできるだけ原状回復工事をしないで引き渡し、
テナント側もできるだけ工事を減らす傾向がみられることもあります。
Q 居抜きオフィスをお得に借りるには？
A 普通にオフィスを探すときと同様に、
何に重きをおくかを明確にしておくことが大切です。
現時点では、「居抜きオフィス」は港区でもそこまで流通しているわけではないので、
広さ、予算はもちろん、エリア、駅からの距離、男女別トイレなど
ここだけは譲れないという条件にあった物件の中に、
居抜きがあれば検討するというスタンスがよいかと思います。
住宅と同様に、標準的な内装より個性的なものが好まれる時代になってきたのかもしれません。
またSDGsの観点からも、「居抜きオフィス」は要注目ですね！
ご移転をお考えの方は、青空不動産にお気軽にお問い合わせください。
「オフィス移転お役立ち記事」もご参照いただければ幸いです。
2022年10月17日
