オフィスマガジン

オフィス賃貸における原状回復とは

☆オフィス賃貸における原状回復☆

オフィス賃貸において退去時の原状回復は避けて通ることができません。

中には思っていた以上に費用が掛かりトラブルの原因にもなるケースもあります。

今回はこの原状回復とは何か、そしてどういったところを注意していかなければならないかを説明していきます。

 

☆オフィスにおける原状回復☆

まずオフィスの原状回復の定義から見ていきましょう。通常住居の場合は、通常損耗(日光等での壁の日焼け、床の傷)は原則貸主が負担します。しかしオフィスの場合は、入居したときと同じ状態に戻すことが原則です。つまり床、壁、天井は入居期間問わずに全て塗り替えまたは張替です。

 

居住用 事業用
通常損耗部分は貸主が負担

→クリーニング程度

通常損耗部分は借主が負担

→全て新品へ交換(床・壁・天井等)

 

したがって契約時にどこまでが原状回復範囲なのかを明確に打ち合わせをしておく必要があります。

例を挙げるとトレーニングジムやゴルフスクールなどの問い合わせを頂いた際「天井を抜くことはできますか?」という質問を多く受けます。実際抜くことは可能ですが原状回復費用が多くかかってしまうので事前に戻すのにはいくらかかるのかを調べておく必要です。

また、貸室の明け渡し(解約日)までに原状回復をおこない、そこまでの期間は賃料が発生ます。契約満了までに原状回復期間を含めたスケジュールで退去される場合は問題ないですが、すでに新しい転居先でも契約が始まっており、契約満了ぎりぎりまで入居される場合は原状回復工事の期間次第では予定外のコストがかかってしまいます。その意味でも原状回復のスケジュールは退去時に重要といえるでしょう

 

解約通知提出 →  引越し作業  → 原状回復工事 →  明け渡し(解約日)

 

 

 

☆原状回復工事の期間と費用☆

原状回復の期間に関しましては50坪位までであれば2週間程度、100坪前後ですと3週間から4週間ほどかかります。解体内容や工事業者によって若干異なるため、目安として認識していただければと思います。退去時はこのスケジュール感をもとに逆算しオフィス内のものを搬出されることをお勧めします。

次に費用ですがおおよそ1坪当たり4~5万円を目安に試算をお勧めします。予備知識として店舗の場合スケルトン工事を市引き渡すパターンが多いですがその際の費用はおおよそ1坪当たり10~15万円となります。

 

☆原状回復の際に気を付けるポイント☆

最後に原状回復において気を付けるべきポイントを見ていきましょう。

ⅰ.原状回復内容を契約時に理解したうえで契約をする。

これは①でもお話しさせていただいたように原則通常損耗を含むすべての原状回復を借主負担にて行います。事業用不動産の退去時のガイドラインは国交省も発行しておらずトラブルになるケースが多いです。したがって契約時に内容を理解した上でご契約することが必要です。

ⅱ.原状回復見積もりは相見積をとる。

原状回復工事は基本貸主指定業者による施工がほとんどです。その中で工事が入る前に貸主から見積もりの提示を受けその内容で問題が無ければ原状回復を進めますが中には通常の費用よりも高い請求がくる場合があります。その際は自分たちでも業者に見てもらいその数字が妥当なのか確認をして交渉することをお勧めいたします。

ⅲ.原状回復工事の期間を考慮しての退去スケジュールの設定

先ほどもお話しさせていただきましたが原状回復工事は契約期間中に行うものとなっており、解約日を過ぎての明け渡しは違約金が発生いたします。そのため退去スケジュールを決める際はおおよそ原状回復工事にかかる期間を管理会社ないし不動産屋に相談をし、無駄なコストがかからないよう進めていくことが必要です。

 

今回は原状回復についてお話しさせていただきました。オフィス賃貸のトラブルの多くは原状回復といっていいほど揉めるところとなりますので十分な理解をしたうえでご契約を進めることをお勧めいたします。 港四郎

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2020年10月28日