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今回はオフィスや店舗の賃貸における「敷金」について、解説いたします☆彡
移転、開業をお考えの方々にご参考にしていただけますと幸いです。
「敷金」とは賃借人が賃料の支払い債務、あるいはその他の債務の担保として
賃貸人に預ける金銭のことを言います。無利息にて預けることが一般的です。
「敷金」という名称の他に「保証金」、「預託金」というものもあります。
居住用の場合には「敷金」、事業用の場合には「保証金」と使い分ける場合が一般的ですが、
表記がまちまちなのが現実で、紛らわしいこともあります。
オフィス賃貸では「敷金」≒「保証金」と認識しておいていただければわかり易いかと思います。
※以下「敷金」と記載させていただきます。
「敷金」の額は、募集元の不動産会社と貸主との話し合いで決まります。
したがって何ヶ月といった決まりがあるわけではありません。
一般的には、賃料の6ヶ月～12ヶ月という物件が多いですが
10坪前後のコンパクトオフィスに関しましては、
3ヶ月～4ヶ月という物件も増えてきております。
☆「敷金」は、貸主のリスクヘッジのためにある
貸主から見た場合の「リスク」とは、
借主の賃料滞納と所謂「夜逃げ」の結果となってしまうケースや、
そもそも契約時に約束された「原状回復工事」をする資金が無いことからの「原状回復」が行われずに借主が退去してしまうケース、の2つがあります。
青空不動産のお客様は原則借主様ですから、この「敷金」額が大きければ大きいほど初期費用負担額が大きくなってしまい、その結果、契約を見送るという場合もあります。
逆に、入居審査で時間が掛かっているような時に、借主様自ら敷金の増額を申し出ることで審査が通過することもあります。
最近では、賃貸保証会社の加入が一般的になっており、借主様からみれば「保証会社が付く（保証料を支払っている）のだから・・・」と思われるかもしれませんが、この保証会社そのものが、上でご説明した賃料滞納リスクの軽減策として「敷金」を見ていますので、なかなか減額対応とはならないのが実情です。
ちなみに、法的には賃料の不払いが起きると「即時契約解除とすることも可能ではある」ものの、裁判等の経験則から「2か月の滞納にて契約解除」となるのが通例であり、最初からこのような契約になっているものもあります。
2か月分の滞納額+訴訟になった場合の強制退去までの期間賃料＝滞納への手当となり、これに加えて原状回復費用を手当したものが「敷金」となる訳です。
☆借主様から見た「敷金」のリスク
実は、借主様にも「敷金」に関してはリスクがあります。正常な退去を行っても「返還されないリスク」です。
つまり、貸主が預かった「敷金」を別のことに使ってしまい、返したくてもそのお金がない、という状況です。
ですから、借主様は出来る限り「敷金」の少ない物件を探すのが良い、ということになります。
オフィスを契約する際は、なぜこの金額を支払わなければならないのか？その意味合い、本質を理解しておくことが、大切なことと考えます。
今回は、芝三郎が「敷金」の在り方について解説させていただきました。
2020年3月3日
