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不動産を借りるときの契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。
「普通借家契約」は、従来からある通常の借家契約で、借主保護の視点に立った借家契約です。
貸主からの契約更新の拒絶・解約は、正当な事由がないとできません。
そのため、建替えなどの計画があるものの、
契約終了の目途が立たないので借家にしないで空き家のままにしておくなど、物件の有効活用ができないという実態がありました。
そこで、定めた契約期間に達したら借家契約が終了するという「定期借家契約」が誕生しました。
2000年3月の借地借家法改正により施行された借家契約です。
それではまず、「普通借家契約」と「定期借家契約」を比較しながらそれぞれの特徴を説明します。
[契約の方法]
普通借家契約では書面、または口頭でも可です。
定期借家契約では書面契約が必須です。「期間を定めた契約で更新がなく、期間満了で契約が終了する」ことを、書面で借主に交付する義務があります。
[契約の期間]
普通借家契約では2年間が一般的です。1年未満の契約はできません。1年未満の場合「期間の定めがない」契約となります。
これに対して定期借家契約では必ず期間を定める必要があります。ただし、契約期間に制限はありません。1年未満の契約も可です。
また、定期借家契約では契約期間が1年以上の場合は、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主から契約が終了することを通知しなくてはなりません。
[契約の更新]
普通借家契約では貸主は正当な事由（戻ってきてそこに住む必要がある、売らなければならない等）がない限り、
契約の更新を拒絶することができません。
原則として、更新が義務付けられています。
一方、定期借家契約では契約更新はできません。
契約期間満了で契約終了となります。ただし、貸主・借主の双方が合意すれば「再契約」が可能です。
[中途解約]
普通借家契約では一般的に、貸主からは6ヶ月前、借主からは3ヶ月前の予告で中途解約が可能です。
ただし、貸主からの解約申し入れには正当事由が必要となります。
これに対して定期借家契約では、床面積200㎡未満および住居用の建物では、借主のやむを得ない事情（転勤、療養、親族の介護 等）があれば、1ヶ月前の解約申し入れによって中途解約が認められます。
この場合は特約がなくても可能です。その他の中途解約は特約に従います。
貸主からの中途解約は、原則不可です。
[賃料の改定]
普通借家契約では特約にかかわらず、貸主・借主は、賃料の増減を請求できます。
定期借家契約では賃料増減額請求権が認められています。賃料の改定に係る特約を契約に設定できます。
[借主のメリット・デメリット]
では、「普通借家契約」と「定期借家契約」とで比較した場合、借主のメリット・デメリットは何でしょうか？
普通借家契約は、原則として更新が義務付けられているので、貸主に正当な事由がない限り、借主は物件を借り続けることが可能です。
また、普通借家契約の物件のほうが定期借家契約の物件よりも圧倒的に数が多いので、物件選びに事欠きません。
ただし、賃料は定期借家契約の物件よりも高い傾向があります。
定期借家契約は、普通借家契約よりも安い相場の賃料となっている場合が多いのが特徴です。
また交渉次第では、契約期間を延ばすことが可能ですので、その間の再契約料を支払う必要がなくなります。
ただし、契約期限になったら契約は終了します。
双方が望めば再契約はできますが、借り続けたい場合でも再契約できない可能性があります。
[まとめ]
定期借家契約はオーナー側に有利な契約と思われ、敬遠されがちな傾向にあります。
しかしながら、問題がなければ再契約ができる物件も多数あります。
定期借家契約の物件で検討したい物件がありましたら、是非ご相談ください！
2022年12月26日
