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ビルオーナーにとって、オフィスの空室は大きな課題です。
シリーズでお届けしている「空室対策」、前回は効果的な空室対策「用途を広げる」でした。
今回は、『賃料の見直し』が空室対策にどのように効果的かを解説し、
適正な賃料を設定するためのポイントをご紹介します。
周辺オフィスの賃料が下がっているのに、自社ビルの賃料が高止まりしていると、
競争力を失い、入居希望者が集まりにくくなります。
適正な賃料設定をしないと、長期間の空室につながり、
最終的に大幅な値下げをせざるを得ない状況になる可能性があります。
例えば、月額賃料50万円のオフィスが6ヶ月空室になれば、
300万円の機会損失になります。仮に賃料を45万円に下げて即入居が決まれば、
トータルで見た場合に収益は向上する可能性があります。
まずは、近隣のオフィス賃料を調査しましょう。以下の方法で情報を収集できます。
不動産ポータルサイトで類似物件をチェック
不動産仲介業者にヒアリングし、最新の相場を確認
競合オフィスの募集条件を分析（敷金・礼金、フリーレントの有無など）
単純に賃料を下げるのではなく、「1〜3ヶ月のフリーレント（賃料無料期間）」を提供する方法もあります。
短期間の負担軽減により、入居者が決まりやすくなる
賃料を大きく下げずに契約を促進できる
敷金・保証金を見直す（例えば、敷金6ヶ月 → 3ヶ月に変更）
短期契約を可能にする（特にスタートアップ企業向けに柔軟な契約形態を用意）
最初の数ヶ月は割安な賃料を設定し、
徐々に元の賃料に戻す方法（ステップアップ賃料）も有効です。
例）1年目：賃料40万円、2年目以降：賃料45万円
物件概要：都内オフィスビル、賃料60万円
課題：半年以上空室が続き、問い合わせも減少
対策：賃料を5％引き下げ、フリーレント1ヶ月を付与
結果：1ヶ月以内に成約
物件概要：地方都市のオフィスビル、賃料30万円
課題：近隣競合が賃料を下げており、競争が激化
対策：賃料は据え置きで、フリーレント2ヶ月を提供
結果：スタートアップ企業が即決
募集開始から3ヶ月経過しても反響が少ない場合
近隣の同等物件が成約し、自社物件が取り残されている場合
問い合わせ件数が減少し、内見希望者がほとんどいない場合
これらの兆候が見られたら、早めに賃料の見直しを検討することが重要です。
賃料の見直しは、単なる値下げではなく、市場の動向を踏まえた戦略的な調整が必要です。
適正な賃料設定と柔軟な契約条件の提供によって、
長期空室を防ぎ、安定した収益を確保することが可能になります。
◎競合物件の賃料を調査する
◎フリーレントや契約条件の見直しを検討する
◎必要に応じて賃料を引き下げる
賃料の見直しを上手に活用し、空室リスクを最小限に抑えましょう！
効果的な空室対策についてお悩みのオーナー様、青空不動産にご相談ください！
2025年4月3日
