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不動産の管理を行なっていると、賃料の増額をしたい、
又は賃料を減額してもらいたいといった相談を受けることがしばしばあります。
増額、減額の理由は近隣相場との開差や租税公課の増減等さまざまですが、
どのような事情であっても契約当事者の利益が相反してしまいます。
そこで、借地借家法では借賃増減請求に関して下記のように定めています。
（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
従って、借賃増減請求は相手方に対し一方的に行うことが出来て、法的効力もあるものの、
賃料の増額・減額の達成については客観的に見て相応しいと認められる必要があります。
話し合いで折り合いがつけば良いですが、そうでない場合には、「調停」、「裁判」と進んでいきます。
このように一足飛びにはいかない場合が多い賃料の増額・減額ですが、
請求する側もされる側も、先ずは物件の適正価格を知ることが
重要になってくるのでないでしょうか。
青空不動産では賃料の増額・減額のお手伝いもお引き受けします、気軽にご相談ください！
2024年9月4日
