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新年明けましておめでとうございます
弊社業務におきましては 皆様方からの格別のご高配を賜りお礼申し上げます
新年第1号のオフィスマガジン記事の初投稿担当は、「虎次郎」こと弊社代表の籾山です。
令和として迎える初めての新年ですが、不思議と身が引き締まる思いでおります。近時、元号不要論もありますし、確かにビジネス的には「西暦だけの方が良い」と思えること多々ですが、今年のような節目を迎えますと、やはり元号というものはあってよいものだ、と感じる次第です。
という書き出しにも拘わらず、まずは2019年の不動産市況について振り返ってみたいと思います。
港区のオフィス賃貸市況については、歴史的にも「異常」といえるほどの空室率で推移しました。弊社調べでは、平均2.4％です。これは、事実上「満室」を意味します。空室状態なのは、前テナントが退去し、原状回復工事をしている間だけ、ということになります。
この「貸し手市場」での推移がもたらしたものは、当然のことながら実質賃料の大幅増額です。2017年（3年前）比較（弊社調べ）では、場所・賃貸面積にもよりますが、平均して30％は増加しています。特に、弊社が取り扱わせていただいている60坪以下の物件に関しては、その増額傾向は顕著なものとなっており、物件によっては50％程度アップしたものもありました。
2020年において、この賃貸市況はどうなるか？
弊社予測では、「継続」です。但し、年度末近くからは沈静化が見られ、2021年には少なくとも「ほぼ通常どおり」となると見込んでいます。
その理由ですが、
1. 港区内の再開発計画が徐々に完了していく。
→ 行政指針により、現在はこれまで以上の「容積緩和」が容認される傾向にあるために、これまで大規模な再開発計画が進められて来ました。特に、インバウンド需要を掘り起こすという長期的視野に立ったものや、東京オリンピックに向けての「ホテル容積緩和」の恩恵は凄まじく、再開発後の大半にはホテル部分が増築されています。
2. アベノミクス＝「異次元金融緩和」への不安感の台頭が始まる。
→あまりご存知ない方も多いかもしれませんが、企業倒産件数は2018年に底打ちした後、2019年より増加傾向に入りました。今回の消費増税による景気後退効果も対策完了後にはフルに効いてくるでしょうから、2020年以降の倒産件数が増加するのは間違いないと見ています。すなわち、アベノミクスによって資産バブルは進んでいるものの、中小企業を中心とした企業業績は悪化傾向になると思われます。
3. 金融機関による不動産向け融資の審査厳格化は既に始まった。
→少し時代を遡ります。サブプライム・ローン危機から始まるリーマンショック発生までの期間は、不動産融資＝ノンリコースローンと言っても過言ではないほど、各金融機関によるノンリコースローンの貸し出し競争は激化していました。しかし、リーマンショック後に何が起きたかと言えば、新興不動産会社（当時は「カタカナ不動産」とも呼ばれていました）は、「簡単に」民事再生法を申請しましたし、同時に「簡単に」エクイティを捨てて、「後はレンダーさん（金融機関）で好きにしてください」ということになったのです。その後の金融機関は、ノンリコースではなくウイズリコース（保証付き）もしくはコーポレートローン（企業への直接貸し付け）を中心に不動産向け融資を実行してきたのです。「不動産やり出したなら最後まで責任を持て」ということですね。
「責任を持て」ということは、その企業体力の範囲内でしか融資は行われないということになります。不動産価格は上昇していますので、当然のことながら審査の厳格化が始まったということになるかと思います。
4. これらのことから起きること＝不動産そのもの「格差社会」
・最寄駅からのアクセス（徒歩5分以内かどうか）
・耐震構造（最低でも新耐震構造のビルかどうか）
・築年数（もしくは大規模修繕を実施しているかどうか）
によって、募集可能賃料は大きく差が出てくると思われます。
再開発等によって建替えられたビルは、最新の耐震設備やセキュリティシステムが備わり、景観の良さも加わって坪単価3万円以上は楽に確保できるでしょう。一方で、駅から遠く、耐震制も十分ではなく、経年劣化が見られるビルについては、なかなか賃料を取ることが難しくなると思います。
【弊社のお客様にお願いしたいこと】
1. 移転計画に余裕があるのならば2022年以降に！
2. どうしても2021年以内に移転する必要があるのならば内見→即決が大原則！
2020年1月7日
